Conforme a lei deixa claro no artigo 1.347 do novo Código Civil, qualquer pessoa física ou jurídica pode exercer a função de síndico de um condomínio. Isso quer dizer que locatários, proprietários e ocupantes podem assumir a tarefa. Mas ter essa função significa ser o representante legal do condomínio, com todos os ônus e bônus da posição. E está longe da ideia de “dono do prédio”.
Cabe ao síndico atuar na administração condominial como um todo, cuidando dos aspectos administrativos-financeiros, operacionais e jurídicos, a fim de garantir a segurança e o bem estar das pessoas. Muitas vezes, ele pode contar com o apoio de uma administradora profissional. Contudo, isso não vai deixar de demandar muito jogo de cintura, boa comunicação e relacionamento para um diálogo aberto com todos, desde moradores a fornecedores, e informação para saber o que se pode ou não fazer, seus deveres e consequências em caso de falta, omissão ou descumprimento às regras, normas e leis. Se você já pensou ou tem interesse em ser síndico ou quer se assegurar sobre a atuação do síndico do seu prédio, confira os principais “pode” e “não pode” da função:
O síndico de prédio residencial pode/deve:
- Contratar uma empresa para fazer funções administrativas, mediante três orçamentos e aprovação em assembléia;
- Solicitar cotação de serviços e produtos em nome do prédio;
- Monitorar os serviços executados no condomínio para que sejam executados dentro das conformidades e prazos;
- Cobrar inadimplentes de maneira amigável;
- Comunicar em ata o número das unidades inadimplentes;
- Pagar em dia as contas do condomínio;
- Efetuar cobrança extrajudicial de débitos via empresas especializadas;
- Contratar e demitir funcionários e empresas terceirizadas;
- Acompanhar de perto o trabalho dos funcionários;
- Fazer cumprir a convenção e o regulamento interno;
- Executar campanhas de conscientização junto aos moradores e funcionários;
- Dar plantão presencial uma vez por mês;
- Sugerir melhorias nas regras de coletividade;
- Compartilhar as tomadas de decisões com o corpo diretivo;
- Exigir apresentação de um plano de obras por parte dos condôminos que queira fazer algum tipo de reforma;
- Executar obras emergenciais no prédio;
- Mediar conflitos entre moradores. [linkar matéria sobre queixas no condomínio]
O síndico não pode/deve:
- Contratar serviços que impactem no equilíbrio das contas do condomínio;
- Deixar de prestar contas anualmente ou quando requisitado;
- Reter documentos quando for deixar sua gestão;
- Não renovar a tempo contratos obrigatórios, como o de seguro do condomínio e de manutenção dos elevadores;
- Não renovar documentos obrigatórios, como o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);
- Gastar, sem justificativa, além do que consta na previsão orçamentária aprovada;
- Deixar de pagar compromissos do condomínio, como direitos trabalhistas de funcionários, contratos e contas de consumo;
- Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia a dia;
- Cobrar inadimplentes de forma constrangedora;
- Expor nome e número da unidade inadimplentes em locais públicos;
- Deixar de cobrar inadimplentes;
- Conceder descontos aos inadimplentes como parte do acordo;
- Dar ordens diretas a funcionários terceirizados;
- Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e/ou multar moradores que não cumprem as regras do condomínio;
- Proibir a entrada de visitantes autorizados pelas unidades;
- Não se comunicar bem com os moradores;
- Tomar partido em conflitos envolvendo moradores;
- Invadir a intimidade dos moradores;
- Deixar de comunicar aos moradores quando o condomínio for acionado judicialmente;
- Implementar alterações que impactem no regulamento interno ou na convenção do condomínio sem anuência de assembleia prévia;
- Permitir reformas nas unidades sem que os condôminos apresentem um plano de obras em conformidade com a norma ABNT NBR 16.280, aprovado por um especialista;
- Contratar empresa para fazer uma obra na área comum que não ofereça uma ART ou RRT, instrumentos indispensáveis para identificar a responsabilidade técnica pelas obras ou serviços prestados por profissionais ou empresas. O condomínio também deve seguir o que diz a ABNT NBR 16.280.
- Convocar uma assembleia com os membros do conselho – também escolhidos por votação de condôminos – quando estiver em dúvida em algum “pode ou não pode”.
Depois dessa lista, já é bem provável que você repense o pleito ao cargo ou passe a ser muito mais compreensivo com o síndico do seu condomínio.
