Para realizar sonho da casa própria é preciso passar por algumas etapas burocráticas. Nesse processo, é comum se complicar na hora de fazer a transmissão de bens imóveis.

Além de toda a documentação, sempre que alguém quiser adquirir ou vender um imóvel é preciso considerar no planejamento um imposto obrigatório: o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Ele é uma parte importante da compra de um apartamento, uma vez que garante ao novo dono a possibilidade de realizar a transferência do bem adquirido para o seu nome.

Caso o comprador não quite esse tributo, ele não terá o direito de constar como proprietário na matrícula e no registro do imóvel. Então, confira a seguir tudo o que precisa saber sobre esse imposto para evitar ter problemas com o fisco, desde o que é , de fato, o ITBI até as condições em que há isenção. 

O que é ITBI?

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — mais conhecido pela sigla ITBI — é um tributo municipal que deve ser pago quando ocorre uma transferência imobiliária.

Dessa forma, a oficialização do processo de compra e venda só será feita após o seu acerto, sendo que, sem a confirmação de pagamento do tributo, o imóvel não pode ser transferido e a documentação não é liberada.

Previsto na Constituição Federal, esse imposto é cobrado apenas quando ocorre a transmissão de posse de um imóvel envolvendo pessoas vivas.

Quando há sucessão por meio do falecimento ou doação, é cobrado o Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação (ITCMD).

Em geral, é necessário que se reúna uma série de documentos para emitir a guia de recolhimento do imposto, como contratos, comprovantes de pagamento e formulários próprios de cada município.

Por que devo pagá-lo?

É preciso que o comprador quite esse tributo para que ocorra a transferência de propriedade do bem adquirido para o seu nome.

Sendo assim, esse imposto é importante para regularizar o imóvel nos registros públicos e garantir o acesso a serviços como asfaltamento das ruas, coleta de lixo, instalação e abastecimento de água e luz, entre outros.

Além disso, é importante lembrar que, por se tratar de uma taxa cobrada pela Prefeitura Municipal, os recursos arrecadados pela cobrança do ITBI são utilizados para o benefício dos próprios munícipes, assim como o IPTU.

Quando se deve pagá-lo?

quando pagar

O ITBI deve ser recolhido pelo município sempre que houver a transmissão da propriedade de um imóvel envolvendo uma pessoa física, exceto em casos de sucessão por falecimento ou doação.

Alguns municípios instituem que o ITBI deve ser pago após a lavratura da escritura pública, enquanto outros estabelecem que o recolhimento precisa ser efetuado depois do registro da escritura. Portanto, fique atento a isso e procure saber como funciona na cidade onde a transação imobiliária foi realizada. 

Os prazos de pagamento também podem variar de acordo com a cidade onde a venda é feita. No entanto, é comum que os vencimentos para a quitação do imposto sejam próximos à efetuação da transmissão do imóvel, mais ou menos após um mês da conclusão da compra.

Quem deve pagar o ITBI?

A Legislação Federal não deixa claro quem é responsável por quitar o ITBI. Portanto, é comum que essa questão seja regulamentada por uma lei municipal.

Na maioria dos casos, ficou estabelecido que o comprador seria o responsável pelo pagamento do ITBI.

Mesmo que não haja uma regra clara sobre essa questão, é uma prática comum do mercado que o consumidor se responsabilize por esse imposto, que comumente é pago no início do processo de financiamento imobiliário.

Entretanto, nada impede que as partes envolvidas na negociação façam um acordo no qual o vendedor assuma, parcial ou totalmente, esse compromisso.

Desse forma, para evitar maiores problemas, o ideal é consultar a legislação da sua cidade — o que se tornou em uma tarefa bem mais simples com a Internet.

Como o ITBI é calculado?

calculo tbi

Uma das principais características do ITBI é que não é cobrado um valor fixo por esse tributo.

Para definir o montante a ser pago é necessário considerar o valor venal (valor de venda) constado na guia de recolhimento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que se altera de acordo com a cidade, assim como a alíquota do imposto, que também é variável conforme a cidade.

Também é possível definir o custo por meio do preço registrado no contrato de compra e venda — a escritura também poderá ser utilizada.

No entanto, devido às cobranças indevidas de algumas prefeituras, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) teve um entendimento de que o ITBI deve ser calculado sobre o valor de compra do imóvel, mesmo que ele seja superior ao valor venal informado no IPTU. Assim, a cobrança desse imposto estaria coerente com o valor real do bem.

Todavia, isso não ocorre na prática, uma vez que, ao ficar constatado que o valor venal é superior ao montante da negociação, a maioria das prefeituras utiliza o maior preço como base de cálculo desse tributo.

Como essa prática é ilegal, o contribuinte que se sentir prejudicado poderá entrar com um recurso, administrativo ou judicial, para que o ITBI seja calculado de acordo com o entendimento do STJ.

Agora, para determinar o montante a ser pago de ITBI não é necessário a realização de operações matemáticas complexas. Com o auxílio de uma calculadora, basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor venal do imóvel, sendo que, o resultado dessa conta, é a quantia a ser quitada.

Suponhamos que você deseja comprar um apartamento que custa R$ 200 mil. Caso a alíquota seja de 2%, a quantia a ser paga de imposto será de R$ 4 mil, ou seja:

200.000 (valor do imóvel) x 2% (alíquota do imposto, conforme município) = 4.000.

Quais são as alíquotas cobradas?

Pelo fato de o ITBI ser um tributo municipal, a Constituição Federal estabelece que cada prefeitura tem a autonomia para definir as regras sobre a cobrança desse imposto.

Sendo assim, cada cidade pode determinar o valor da alíquota que será usada como base de cálculo.

Nos grandes centros urbanos, por exemplo, as taxas variam entre 2% e 3%.

Quais as alíquotas nas principais cidades do País?

Nas principais cidades do País a alíquota é a seguinte:

  • São Paulo (SP): 3%;
  • Rio de Janeiro (RJ): 2%;
  • Belo Horizonte (MG): 3%;
  • Recife (PE): 3%;
  • Porto Alegre (RS): 3%;
  • Salvador (BA): 1% para imóveis populares e 3% para os demais;
  • Curitiba (PR): 2,7%.

Os valores e taxas adicionais podem ser consultados diretamente na Secretaria da Fazenda ou Finanças do Município.

Em algumas cidades, as alíquotas podem variar de acordo com o valor e tipo de financiamento imobiliário ou compra do imóvel.

Geralmente, moradias populares ou que estejam vinculadas a algum programa do Governo Federal ganham descontos para pagar o ITBI.

Quando não é necessário pagar o ITBI?

Conforme consta na Constituição Federal, o ITBI é um tributo que incide em uma transação imobiliária entre pessoas vivas.

Caso ocorra o falecimento do proprietário, não ocorre a incidência do imposto na transmissão de propriedade por herança.

O mesmo acontece quando o bem é doado a um terceiro — em ambas as situações são cobrados o ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação).

Além disso, esse tributo não é cobrado quando a propriedade for adquirida por uma pessoa jurídica que pretenda utilizá-lo.

No entanto, o ITBI é normalmente incidido quando a empresa adquire o imóvel com o objetivo de vender ou locá-lo.

Também não há cobrança nas devoluções de imóveis.

Dependendo da legislação municipal, existem situações em que ocorre isenção do imposto para determinadas faixas de valores.

O mesmo acontece quando o comprador é beneficiário de algum programa habitacional do Governo Federal, como o Minha Casa, Minha Vida.

É possível conseguir desconto?

desconto

Assim como acontece com as isenções, cada município tem autonomia para definir as regras que estabelecem a existência ou não de desconto no pagamento do ITBI.

É preciso consultar a legislação municipal para descobrir em quais condições ocorrem a diminuição na cobrança do imposto.

É comum algumas prefeituras, como a de São Paulo, conceder desconto para os beneficiários de programas habitacionais que adquirirem o primeiro imóvel.

De forma semelhante, existem legislações municipais que favorecem os contribuintes que quitarem o ITBI antes da lavratura da escritura.

O que fazer em caso de atraso?

Caso o comprador perca o prazo de pagamento do ITBI, em geral, ele não sofrerá nenhuma penalidade. Mas em algumas cidades pode haver multa.

Entretanto, não será possível realizar a transmissão de propriedade do bem adquirido naquele momento.

Se essa situação vier a acontecer, será preciso reiniciar o processo de solicitação de cálculo do imposto na prefeitura para gerar um novo boleto.

Preciso pagar ITBI mesmo se comprar o imóvel na planta?

Mesmo que você compre um apartamento ou casa ainda na planta, o pagamento do ITBI é obrigatório assim que as condições citadas nos tópicos acima forem concretizadas.

No caso desse tipo de compra, é utilizado o valor do imóvel quando estiver pronto para calcular o montante a ser pago de imposto.

É preciso muita atenção para as ofertas que prometem valores menores do ITBI para apartamentos comprados na planta.

Como planejar o pagamento do ITBI?

Dependendo do valor do imóvel escolhido, a conta pode ficar cara para o comprador. Outro ponto interessante é que algumas prefeituras não permitem o parcelamento do imposto. Por isso é interessante sempre reservar um valor aproximado para lidar somente com os impostos e documentação na hora de receber o imóvel.

As transações imobiliárias podem parecer muito complicadas mas, no final, é tudo uma questão de pesquisar pela informação certa. É importante buscar saber mais sobre os impostos, alíquotas e todos os documentos e processos devidos diretamente com a Prefeitura de onde você mora e autoridades competentes. Você pode, além disso, ler todo o material disponível sobre o tema. Assim, você terá segurança para realmente realizar o melhor negócio, sem dor de cabeça.

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